Résultats annuels 2023-2024: La résilience des parcs commerciaux soutient les résultats opérationnels pour l’année écoulée et assure une valorisation stable
27/05/2024

Meilleurs résultats opérationnels depuis 26 ans

• Résultat EPRA (groupe) de 88,37 millions d'euros (+9,77 % a périmètre constant par rapport au 31 mars 2023).
• Résultat EPRA par action (groupe) de 6,18 EUR (+6,81 % a périmètre constant3) (sur la base du nombre moyen pondéré d'actions).
• Résultat locatif net de 138,83 millions d'euros (+10,71 %) grâce à l'indexation des loyers et aux acquisitions. A périmètre constant (à portefeuille constant excluant les acquisitions et cessions de l'exercice écoulé), les revenus locatifs ont augmenté de +6,50 %. 
• Juste valeur du portefeuille immobilier de 2.028,32 millions d'euros au 31 mars 2024 (+7,4 % par rapport à 1.888,56 millions d'euros au 31 mars 2023). À composition constante, la valeur a augmenté de +2,96%. Taux d'occupation stable à un niveau élevé (97,89 %) (contre 98,08 % au 31 mars 2023).
• Taux d'endettement en légère baisse à 44,62 %. La couverture du risque de taux d'intérêt soutient les résultats de l'exercice et reste à un niveau similaire pour 2024-2025.
• Le produit de l'augmentation de capital de juin 2023 (16,90 millions d'euros) a été investi dans l'acquisition du parc commercial Alexandrium Megastores à Rotterdam (Pays-Bas) (81,50 millions d'euros).
• Retail Estates a joué un rôle actif dans la relance de 11 magasins de Fun et BCC en faillite. 10 magasins ont été reloués en moins de 3 mois.
• Dividende de 5 EUR brut par action. Un dividende optionnel est offert.

Aperçu de l'exercice 2023-2024

Retail Estates, société spécialisée dans la location d’immeubles commerciaux situés en périphérie, présente ses meilleurs résultats opérationnels depuis 26 ans. En dépit des conséquences de la crise de la Covid-19, de la crise énergétique et de l’inflation continue, la société immobilière a affiché de bons résultats pour des indicateurs clés de performance importants tels que les revenus locatifs, le taux d’occupation (97,89 %) et les frais opérationnels. Tous les revenus locatifs ont été indexés et ont augmenté de 6,50 % à périmètre constant. Cette hausse a mené à un résultat EPRA de 88,37 millions d’euros (+ 9,77 % par rapport à 80,50 millions d’euros au 31 mars 2023, hors revenus non récurrents ). Le résultat EPRA par action s’élevait à 6,18 EUR, ce qui représente une hausse de 6,81 % (hors revenus non récurrents).

La valeur de l’immobilier continue à augmenter

Les bonnes performances dans l’ensemble du secteur soutiennent la valeur de l’immobilier en Belgique et aux Pays-Bas. En outre, les parcs commerciaux en périphérie sont très populaires parmi les investisseurs immobiliers grâce à leurs performances stables au cours des dernières années turbulentes. Cela explique pourquoi l’évaluation de ces investissements reste stable. À composition constante, la valeur des investissements immobiliers de Retail Estates a augmenté de 55,97 millions d’euros au cours de l’exercice écoulé (+2,96 %). Cette augmentation représente le solde positif issu d’une série de corrections qui s’expliquent principalement par l’indexation des loyers et partiellement par la hausse des prix de vente.

La valeur du portefeuille immobilier (y compris les immobilisations corporelles en cours) a augmenté jusqu’à atteindre 2 028,32 millions d’euros (+ 7,40 % contre 1 888,56 millions d’euros au 31 mars 2023). Cette hausse s’explique principalement par l’extension du portefeuille pour un montant de 88,31 millions d’euros, la vente d’immeubles de placement pour un montant de 12,65 millions d’euros, et une revalorisation positive du portefeuille immobilier existant à concurrence de 51,19 millions d’euros.

Les produits issus de l’augmentation du capital de juin 2023, complétés par un financement bancaire, ont été utilisés pour acquérir le parc commercial Alexandrium Megastores à Rotterdam (Pays-Bas) pour un montant de 81,50 millions d’euros. Retail Estates considère cette acquisition comme le joyau qui couronne son portefeuille immobilier néerlandais. Au cours des sept dernières années, sa juste valeur a atteint 679,42 millions d'euros, ce qui fait de Retail Estates le leader du marché dans le segment de la périphérie néerlandaise.

En outre, Retail Estates a acquis, en collaboration avec un partenaire néerlandais, deux immeubles commerciaux dans le centre commercial Woonmall Alexandrium (Rotterdam), ce qui porte le total à dix-huit. Cette transaction s’inscrit dans le cadre d’un arbitrage plus large lors duquel l’on a procédé à la vente de plusieurs immeubles commerciaux isolés en Belgique. Outre les immeubles dans le centre commercial Woonmall Alexandrium, Retail Estates a également acquis deux unités commerciales dans le parc commercial Gouden Kruispunt à Sint-Joris-Winge (Louvain, Belgique).

Retail Estates continue à réaliser sa stratégie ESG en investissant dans l’installation de panneaux solaires, d’isolation et de vitrage à haut rendement. Il vise ainsi à créer une valeur ajoutée tant pour Retail Estates que pour ses clients, en vue d’une location durable et du maintien de la valeur de ses immeubles commerciaux. Le programme actuel s’étend jusqu’à la fin de l’exercice 2024-2025 mais fait l’objet d’une évaluation continue. Entre-temps, la société immobilière est actuellement en train de développer un nouveau programme triennal qui débutera en avril 2025.

Des loyers stables malgré les difficultés du secteur du commerce de détail

La rentabilité des détaillants dépend fortement de leur pouvoir de fixation des prix, les leaders ayant un avantage clair par rapport aux suiveurs de prix. Même si cela entraîne une augmentation des chiffres d’affaires dans le segment de l’aménagement intérieur, celle-ci est souvent compensée par des volumes plus bas. Par conséquent, ceux qui ne sont pas des fixateurs de prix, éprouvent des difficultés. Le secteur de la mode est sous pression en raison de la baisse structurelle de la consommation, amplifiée par des effets saisonniers négatifs.

Actuellement, les consommateurs limitent leurs dépenses. Bien que, au niveau global, le pouvoir d’achat ne diminue pas grâce à l’indexation automatique des salaires en Belgique et à la hausse réelle des salaires aux Pays-Bas, l’attention des consommateurs est toujours focalisée sur les hausses de prix perçues. Cette perception d’inflation ne peut donc pas être compensée par une hausse réelle des salaires. En outre, le pouvoir d’achat a bel et bien diminué dans certaines régions, ce qui augmente la pression éprouvée par les détaillants locaux. Retail Estates a toutefois réussi à renouveler les loyers à des niveaux similaires à ceux qui avaient été atteints avant le renouvellement grâce à la hausse de l’indexation.

Taux d’endettement et risque de taux d’intérêt sous contrôle

Tout comme dans les exercices précédents, Retail Estates a accordé une attention particulière au prolongement du financement bancaire en cours et à la couverture contre le risque de taux d’intérêt. Les fonds propres ont été renforcés au moyen d’une augmentation de capital à concurrence de 16,90 millions d’euros effectuée en juin 2023, ainsi que grâce à la mise en réserve de bénéfices extraordinaires. Cela permet de maintenir un taux d’endettement bas de 44,62 % au 31 mars 2024 (contre 44,77 % au 31 mars 2023). Retail Estates maintient une capacité d’investissement limitée dans les limites du taux d’endettement visé de 45 % qu’elle s’impose elle-même. En outre, la dette est couverte pendant une longue période : pour les deux prochaines années, le taux d’intérêt s’élève à 2,2 %, après il sera plus élevé. Par la suite, le taux du marché devient partiellement visible en raison de la non-couverture ou de la couverture ultérieure des intérêts.

Dividende intérimaire optionnel à concurrence de 5,00 EUR

Le conseil d’administration de Retail Estates a décidé le 24 mai 2024 de distribuer à charge de l’exercice social 2023-2024 (courant du 1er avril 2023 au 31 mars 2024), un dividende intérimaire sous la forme d’un dividende optionnel brut de 5,00 EUR (soit un dividende net de 3,5 EUR par action après retenue de 30 % de précompte mobilier) par action (participant au résultat de l'exercice social 2023-2024).

Compte tenu de l’obligation de distribution de Retail Estates en sa qualité de SIR publique, en vertu de l’article 13 de l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, le conseil d’administration proposera à l’assemblée générale annuelle du 22 juillet 2024 de ne pas distribuer de dividende supplémentaire pour l’exercice 2023-2024.

Pour le prochain exercice 2024-2025, Retail Estates prévoit un résultat locatif net de 143 millions d’euros et un dividende brut de 5,10 euros (+2 %).

Plus d'informations

• Communiqué de presse: Résultats annuels 2023-2024: La résilience des parcs commerciaux soutient les résultats opérationnels pour l’année écoulée et assure une valorisation stable

Notes

1. Le résultat EPRA se calcule comme suit: le résultat net hors les variations de la juste valeur des immeubles de placement, hors le résultat enregistré sur les ventes d’immeubles de placement, hors les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers, et hors les intérêts minoritaires relatifs aux éléments susmentionnés.
2. Le résultat EPRA au 31 mars 2023 est le bénéfice EPRA au 31 mars 2023 corrigé des résultats non récurrents en raison de différents remboursements d'impôt néerlandais relatifs aux exercices précédents.
3. En tenant compte de l'émission de 289 760 actions nouvelles dans le cadre de l'augmentation du capital suite à l'acompte sur dividende optionnel. Plus d’informations dans le communiqué du 12 juillet 2023 : Résultat de l'acompte sur dividende optionnel.
4. Evolution des revenus locatifs à portefeuille inchangé (hors achats/ventes de l'exercice écoulé)