Jaarresultaten 2023-2024: Veerkracht retailparken ondersteunt operationele resultaten van het afgesloten boekjaar en zorgt voor een stabiele waardering
27/05/2024

Beste operationele resultaten in 26 jaar

• EPRA-resultaat¹  (groep) van 88,37 mio EUR (+9,77% like-for-like²  tegenover 31 maart 2023).
• EPRA-resultaat per aandeel³  (groep) van 6,18 EUR (+6,81% like-for-like²) (op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen).
• Nettohuurresultaat van 138,83 mio EUR (+10,71%) dankzij huurindexeringen en acquisities. Like-for-like (bij gelijkblijvende portefeuille zonder de aankopen en verkopen van het afgelopen boekjaar) stegen de huurinkomsten met +6,50%.
• Reële waarde van de vastgoedportefeuille van 2.028,32 mio EUR op 31 maart 2024 (+7,4% tegenover 1.888,56 mio EUR op 31 maart 2023). Bij constante samenstelling steeg de waarde +2,96%.
• Bezettingsgraad stabiel op hoog niveau (97,89%) (versus 98,08% op 31 maart 2023).
• Schuldgraad op gezond niveau van 44,62%. Indekking renterisico's ondersteunt resultaten van het boekjaar en blijft op een gelijk niveau voor 2024-2025.
• De opbrengsten van de kapitaalverhoging (16,90 mio EUR) van juni 2023 werden geïnvesteerd in de aankoop van retailpark Alexandrium Megastores in Rotterdam (Nederland) (81,50 mio EUR).
• Retail Estates speelt een actieve rol in de doorstart van 11 winkelpanden van het failliete Fun en BCC. 10 winkels werden werderverhuurd in minder dan 3 maand.
• Dividend van 5 EUR bruto per aandeel. Er wordt een keuzedividend aangeboden.

Boekjaar 2023-2024 in een notendop

Retail Estates, specialist in de verhuur van perifeer winkelvastgoed, presenteert zijn beste operationele resultaten in 26 jaar. Ondanks de nasleep van de corona- en energiecrisissen en de aanhoudende kosteninflatie scoorde de vastgoedvennootschap goed op belangrijke kernprestatie-indicatoren zoals huurinkomsten, bezettingsgraad (97,89%) en operationele kosten. De huurinkomsten werden volledig geïndexeerd en stegen like-for-like⁴  met 6,50%. Dat leidde tot een EPRA-resultaat van 88,37 mio EUR (+9,77% tegenover 80,50 mio EUR op 31 maart 2023, exclusief niet-recurrente inkomsten²). Per aandeel bedroeg het EPRA-resultaat 6,18 EUR, wat een stijging is van 6,81% (exclusief niet-recurrente inkomsten²).

Waarde vastgoed blijft stijgen

De goede, sectorbrede prestaties stutten de waarde van het vastgoed in België en Nederland. Bovendien staan de perifere winkelparken hoog op de verlanglijst van vastgoedinvesteerders omwille van hun stabiele performantie in de voorbije woelige jaren. Dat verklaart waarom de waardering van deze beleggingen stabiel blijft. De waarde van de vastgoedinvesteringen van Retail Estates, bij een constante samenstelling, is het afgelopen boekjaar gestegen met 55,97 mio EUR (+2,96%). Deze stijging vormt het batig saldo van een reeks correcties die hoofdzakelijk door de indexatie van de huurprijzen en deels door hogere verkoopprijzen te verklaren zijn.

De waarde van de vastgoedportefeuille (inclusief vaste activa in aanbouw) is toegenomen tot 2.028,32 mio EUR (+7,40% tegenover 1.888,56 mio EUR op 31 maart 2023). Dat is vooral te verklaren door de uitbreiding van de portefeuille met 88,31 mio EUR, de verkoop van vastgoedbeleggingen voor een bedrag van 12,65 mio EUR en een positieve herwaardering van de bestaande vastgoedportefeuille van 51,19 mio EUR.

Met de opbrengst van de kapitaalverhoging van juni 2023 en aangevuld met bankfinanciering werd het retailpark Alexandrium Megastores in Rotterdam (Nederland) aangekocht voor 81,50 mio EUR. Retail Estates beschouwt deze acquisitie als de parel aan de kroon van de Nederlandse vastgoedportefeuille. De voorbije zeven jaar is de reële waarde ervan tot 679,42 mio EUR gegroeid waarmee Retail Estates zich tot de marktleider in het Nederlandse out-of-town segment heeft gekroond.

Daarnaast kocht Retail Estates in samenwerking met een Nederlandse partner twee winkelpanden in de Woonmall Alexandrium (Rotterdam) waardoor het totaal nu op achttien komt. Deze transactie maakte deel uit van een bredere arbitrage waarbij verschillende solitaire winkelpanden in België werden verkocht. Behalve de panden in Woonmall Alexandrium verwierf Retail Estates ook twee winkelunits in het Gouden Kruispunt-retailpark in Sint-Joris-Winge (Leuven, België).

Retail Estates blijft zijn ESG-strategie uitvoeren met investeringen in zonnepaneelinstallaties, isolatie en hoogrendementsbeglazing. Daarbij streeft het naar een “win-win” met zijn klanten met het oog op de duurzame verhuurbaarheid en het waardebehoud van zijn winkelpanden. Het huidige programma loopt nog tot einde boekjaar 2024-2025 maar wordt continu geëvalueerd. Ondertussen werkt de vastgoedvennootschap aan een nieuw driejarenprogramma dat vanaf april 2025 zal starten.

Stabiele huurprijzen ondanks uitdagingen in de retailsector

De rentabiliteit van de retailers is sterk afhankelijk van hun prijszettingskracht, waarbij de prijszetters duidelijk in het voordeel zijn tegenover de prijsvolgers. In het segment van de wooninrichting stijgen de omzetten daardoor wel, maar daar staan dikwijls lagere volumes tegenover. Wie geen prijszetter is, heeft het bijgevolg moeilijk. De modesector staat onder druk door een structureel dalende consumptie versterkt door negatieve seizoenseffecten.

De consument houdt momenteel de vinger op de knip. Hoewel globaal gezien de koopkracht nochtans niet afneemt dankzij de automatische loonindexering in België en de reële stijging van de lonen in Nederland, blijft de focus van consumenten gericht op de gepercipieerde prijsstijgingen. Deze inflatieperceptie kan dus niet weerlegd worden door de reële stijging van de lonen. Bovendien is het ook zo dat de koopkracht in sommige regio's effectief teruggevallen is, wat leidt tot lokale druk op winkeliers. Desondanks slaagt Retail Estates erin de huurprijzen te hernieuwen aan huurprijzen die gelijklopend zijn met de huurprijzen die voor de hernieuwing door de gestegen indexatie bereikt werden. Schuldgraad en renterisico's onder controle Net zoals in de vorige boekjaren besteedde Retail Estates veel aandacht aan het verlengen van de lopende bankfinanciering en het indekken van de renterisico's. Het eigen vermogen werd versterkt met een kapitaalverhoging van 16,90 mio EUR in juni 2023 en het reserveren van uitzonderlijke winsten. Daardoor blijft de schuldgraad laag op 44,62% op 31 maart 2024 (tegenover 44,77% op 31 maart 2023). Retail Estates behoudt, binnen de nagestreefde schuldgraad van 45% die ze zichzelf vooropstelt, een beperkte investeringscapaciteit. De schuld is bovendien voor lange tijd ingedekt: de komende twee jaar is dat aan 2,2%. Daarna wordt de marktrente gedeeltelijk zichtbaar door de niet of latere interestindekking.

Interim-keuzedividend van 5,00 EUR

De raad van bestuur van Retail Estates heeft op 24 mei 2024 beslist om over het boekjaar 2023-2024 (dat een aanvang nam op 1 april 2023 om te eindigen op 31 maart 2024) een interim-dividend in de vorm van een keuzedividend uit te keren van 5,00 EUR bruto (of 3,5 EUR netto, d.i. het netto-dividend per aandeel na afhouding van 30% roerende voorheffing) per aandeel (dat deelt in het resultaat van het boekjaar 2023- 2024).

Rekening houdend met de uitkeringsverplichting van Retail Estates als openbare GVV met toepassing van artikel 13 van het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zal de raad van bestuur aan de jaarlijkse algemene vergadering van 22 juli 2024 voorstellen om geen bijkomend dividend over het boekjaar 2023-2024 uit te keren.

Voor het komende boekjaar 2024-2025 gaat Retail Estates uit van een nettohuurresultaat van 143 mio EUR en een brutodividend van 5,10 EUR (+2%).

Meer informatie

• Lees het persbericht: Jaarresultaten 2023-2024: Veerkracht retailparken ondersteunt operationele resultaten van het afgesloten boekjaar en zorgt voor een stabiele waardering

Voetnoten

(1) Het EPRA-resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen, en exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva.

(2) Het EPRA-resultaat op 31 maart 2023 is de EPRA-winst op 31 maart 2023 gecorrigeerd voor de niet-recurrente resultaten als gevolg van diverse teruggaven van Nederlandse vennootschapsbelastingen met betrekking tot vorige boekjaren.

(3) Rekening houdend met de uitgifte van 289.760 nieuwe aandelen bij de kapitaalverhoging naar aanleiding van het interim-keuzedividend. Meer informatie in het persbericht van 12 juli 2023: Resultaat van het interim-keuzedividend.

(4) Bij gelijkblijvende portefeuille zonder de aankopen en verkopen van het afgelopen boekjaar